【OPTour 專家分析】英國買樓收租（Buy-to-Let）：用 Limited Company (有限公司) 買樓真係慳稅啲？新手業主必睇的利弊與隱藏成本！

5小时前
讀畢需時 4 分鐘

一張專業且寫實嘅文章封面圖片，場景設喺倫敦傳統嘅街道。左上角有「OPTour 海外頭條」嘅標誌。畫面中間有醒目嘅標題：「UK BUY-TO-LET: LTD. CO. OR PERSONAL? 【專家分析】英國買樓收租：有限公司 vs 個人名義」。畫面下方嘅辦公桌上，一隻手拎住一串屋契鎖匙，旁邊放住英鎊現鈔、一個印有「LTD. COMPANY」同皇冠圖案嘅專業印章，以及一份物業買賣文件。背景係模糊咗嘅倫敦紅磚屋同遠處嘅大笨鐘、紅色雙層巴士，整體風格高級且專業。

近年好多香港人移居英國或者投資海外物業，英國 Buy-to-Let (買樓收租) 絕對係熱門之選。不過，自從英國政府實施咗稅制改革之後，唔少投資者都聽到坊間講：「用個人名義買樓收租好蝕底，用 Limited Company（有限公司）買樓就可以慳好多稅！」

呢句說話究竟啱唔啱？答案係：啱一半，但當中隱藏咗唔少你未必知嘅成本！

今日 OPTour 海外頭條 就同大家深入探討呢個極重要嘅單一課題：到底用 SPV (Special Purpose Vehicle，即專為持有物業而設嘅有限公司) 買樓有咩好處？又有咩「隱形成本」同「避坑位」？準備喺英國做包租公、包租婆嘅你，買樓前一定要睇清睇楚！

點解咁多人轉用 Limited Company 買樓？(Section 24 嘅惡夢)

一張專業嘅辦公室場景圖片，用左右對比形式展示兩種買樓名義嘅稅務差異。左上角有「OPTour 海外頭條」嘅標誌。

左邊「個人名義」部分：標題係「個人名義：稅務重擔」。一名神情煩惱、著西裝嘅亞裔男子坐喺辦公桌前，手拎住一張皺咗嘅稅單。桌上文件顯示「個人名義」，「Mortgage Interest」旁邊有個大紅色「X」同「20%」符號，表示利息扣稅受限。

右邊「有限公司」部分：標題係「有限公司：利息全扣」。一名神情淡定、著行政套裝嘅亞裔女子坐喺電腦前，螢幕顯示較低嘅稅款計算。桌上文件顯示「有限公司」，「Mortgage Interest」旁邊有綠色「✓」，表示利息可全數扣除。
背景係黃昏時分嘅現代都市天際線，風格寫實且高級。

喺舊制之下，個人業主可以將按揭利息當做成本，喺租金收入入面全數扣除。但自從 Section 24 (第24條稅務法案) 全面實施後，個人名義持有物業嘅按揭利息不能再全數扣除，只能享有 20% 嘅基本免稅額 (Basic Rate Tax Relief)。

即係話，如果你本身有正職，加上租金收入後跌入 Higher Rate (40%) 甚至 Additional Rate (45%) 嘅稅網，你交嘅稅隨時多過你實際落袋嘅錢，分分鐘要「倒貼」交稅畀政府！

相反，如果你用 Limited Company 買物業，按揭利息依然可以當做公司營運成本 100% 全數扣除。而且公司只需繳交 Corporation Tax (利得稅，目前大約 19% - 25%)，變相大大提升咗實際落袋嘅淨回報。

用 Limited Company 買樓嘅三大優勢:

一張專業嘅三格圖組合，場景喺高級現代辦公室。左上角有「OPTour 海外頭條」嘅標誌。

左格「1. 稅務優勢」：一名著灰色西裝嘅專業男子微笑睇住一張公司稅單（Corporation Tax form），旁邊圖表顯示高收入人士用公司持有物業可顯著慳稅。

中格「2. 資金滾存」：辦公桌上嘅手提電腦螢幕展示一個包含多間不同物業嘅投資組合（Portfolio），桌上有一疊鎖匙同計算機，寓意租金利潤留喺公司用作再投資。

右格「3. 遺產規劃」：一個溫馨嘅書房入面，兩位長輩同兩位成年子女（著商務休閒裝）坐喺度傾偈，桌上放住一份寫住「Limited Company Shares Transfer」（有限公司股份轉讓）嘅證書，寓意靈活嘅資產傳承。
整體風格寫實、專業，採用柔和嘅自然光線。

1. 極大嘅稅務優勢 (特別適合高收入人士) 正如上文提到，有限公司唔受 Section 24 限制。租金利潤留喺公司入面，只要你唔用薪金或股息 (Dividend) 形式提款落個人戶口，就只需要交相對較低嘅公司稅 (19%-25%)，遠低於個人最高嘅 40% 或 45% 入息稅。

2. 資金滾存，利於擴張物業版圖 如果你打算買完一間又一間，建立自己嘅 Property Portfolio，你可以將收租利潤一直留喺公司戶口，用嚟做下一間屋嘅首期。呢個做法可以完全避開將錢轉出個人戶口時所產生嘅重稅。

3. 靈活嘅遺產規劃 (Inheritance Tax Planning) 將英國物業轉名畀子女，手續繁複兼要交重稅。但如果物業由公司持有，你可以透過分配公司股份 (Shares) 畀家庭成員，或者任命子女為公司董事 (Director)，相對容易地將資產傳承，合法且低成本地規劃高達 40% 嘅英國遺產稅。

唔好開心得太早！新手必睇嘅三大「隱藏成本」

睇到呢度，你可能會諗：「咁我即刻開間公司買樓啦！」且慢！開公司買樓都有唔少門檻同開支，大家一定要計清楚條數：

一張詳細且寫實嘅專業攝影圖片，場景喺現代辦公室嘅辦公桌上。一名亞裔新手投資者（著商務休閒裝）神情面露難色。場景分為三個區域展示隱藏成本。左上角有「OPTour 海外頭條」嘅標誌。

區域 1（左上）「1. 按揭息高」：投資者神情煩惱咁睇住電腦螢幕，螢幕顯示比較：「LTD Co Mortgage: 4.8%」vs「Individual Mortgage: 3.2%」，以及顯示手續費（Arrangement Fee）較高嘅圖表。

區域 2（右上）「2. 轉名重稅」：桌上放住物業契據（Deed）。Overlay 圖表顯示如果將現有物業轉入公司，需要繳交額外 3% 嘅「額外印花稅（Stamp Duty Surcharge）」，以及個人需要繳交「資本增值稅（CGT）」。

區域 3（下方）「3. 會計年費」：桌上散落多張來自英國會計師樓嘅專業發票，清楚顯示各項服務費，如「Annual Accounts: £1,400」。投資者拎住計算機計算總數。
整體燈光寫實，風格專業且細節豐富。

1. 按揭利率同手續費較高 用 Limited Company 申請 Buy-to-Let 按揭，市場上嘅銀行選擇比個人按揭少，而且息率通常比個人按揭高 0.5% 至 1.5% 左右。此外，銀行收取嘅 Arrangement Fee (手續費) 亦都會貴啲，有時高達貸款額嘅 2% 以上。同時，銀行多數會要求董事提供 Personal Guarantee (個人擔保)。

2. 將現有物業轉入公司？成本極高！ 好多新手誤以為，可以隨便將自己名下已經買落嘅物業「轉」入自己間公司度慳稅。喺英國稅局 (HMRC) 眼中，呢個係一個正式嘅「買賣交易」(Sale and Purchase)。即係話：

你個人要面臨 Capital Gains Tax (資本增值稅)。
你的公司需要重新繳交 Stamp Duty Land Tax (印花稅)，而且好大機會要畀額外 3% 嘅附加費 (Surcharge)。所以，用公司買樓通常只適合新買嘅物業，將現有物業轉入公司往往得不償失。

3. 每年會計及行政開支不容忽視 開公司唔係填張表就搞掂，每年你需要向 Companies House 提交周年申報表，同向 HMRC 正式報公司稅。如果你唔熟悉英國稅制，必須要聘請英國專業會計師代勞。目前英國處理 SPV 公司帳目嘅會計師費，每年大約 £1,000 至 £1,500 不等。如果你只係買一間幾十萬港紙嘅平價樓，租金利潤隨時畀會計師費食晒！

OPTour 總結：到底邊種方式適合你？

適合用「個人名義」買樓： 你只係打算買 1-2 間物業收租；本身喺英國冇正職或者總收入唔高（屬於 20% Basic Rate 稅網）；並且主要諗住用現金 Full Pay 或者只做極低成數按揭。
適合用「有限公司 (SPV)」買樓： 你打算長線投資，建立 3 間或以上嘅物業組合；本身已經屬於 40% 或以上嘅高稅網人士；主要依賴按揭槓桿，或者有長遠財富傳承給子女嘅打算。

💡 溫馨提示： 英國稅制非常複雜，而且政策時有更新。喺作出任何決定之前，OPTour 強烈建議大家必須諮詢合資格嘅英國會計師或稅務顧問，為自己嘅投資狀況計清楚專屬算盤！

想了解更多海外物業投資嘅實用資訊、獨家樓盤分析同避坑指南？記得密切留意我哋 OPTour 海外頭條 (www.optour.net)，並訂閱我哋嘅電子報，隨時接收最新環球樓市動態！